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보유기간 2년 미만의 주택에 대한 과세

August 27, 2015

보유기간이 2년미만인 주택을 판매하는 경우 매매차익에 대해서 과세하겠다는 새로운 정책이 발표되었다. 새로운 정책은 2015년 10월 1일 이후 구입한 주거용 주택에 대해서 적용될 예정이다.

 

세무규정의 변화는 여러가지 영향을 고려하여야 하기 때문에 세부적인 지침은 좀 더 보완을 거쳐 발표될 것이다. 따라서, 향후 세부사항이 드러나야 새로운 정책의 정확한 내용을 알 수 있을 것이다. 그러나 많은 관심을 받고 있는 사안이니 만큼 현재까지 알려진 내용을 바탕으로 이를 살펴보기로 하자.

 

정부가 발표한 새로운 정책의 개요는 다음과 같다:

  • 2015년 10월 1일 이후에 구입한,

  • 주거용 주택을,

  • 구입 시점으로 부터 2년 이내에 판매하는 경우,

  • 매매차익에 대해 소득세를 부과한다.

단, 다음과 같은 세가지 경우는 예외로 한다:

  • 소유주 본인의 주된 거주지로 사용되는 주택

  • 상속받은 주택

  • 이혼에 따른 재산분할로 취득한 주택

새로운 정책의 중요한 몇가지 부분을 짚어보자면:

  • 2015년 10월 1일 이전에 구입한 주택에는 적용되지 않는다.2015년 1

  • 상가, 사무실, 산업용건물과 같은 상업용 부동산에는 적용되지 않는다

  • 주택가 대로변에 위치한 주택의 경우 병원이나 소규모 사무실로 사용되는 경우가 있다. 이처럼 외관으로만 보자면 주택이지만 상업용으로 사용되는 부동산의 경우에는 적용되지 않는다.

  • 투자용 주택이 아니더라도 소유주의 주된 거주지가 아닌 별장과 같은 경우에는 새로운 정책이 적용된다.

새로 도입되는 ‘2년 규정’은, 기존에 부동산 매매와 관련한 세무규정에 추가되는 것임에 주의를 기울일 필요가 있다. 뉴질랜드에는 부동산거래에 대한 명시적인 양도소득세나 자본이득세가 존재하지 않는다. 그러나 몇가지 경우 부동산의 매매와 관련하여서 “종합소득세”의 세목을 통해 매매차익에 대한 세금을 부과하게 된다. 이는 주로 재판매를 목적으로 취득한 부동산이나 부동산 개발업자와 관련하여 발생하게 된다.

 

따라서, 이번에 발표된 ‘2년 규정’ 및 그 예외조항의 내용과 기존에 적용되고 있는 부동산거래관련 소득세 조항을 함께 고려하면:

  • 보유기간이 2년 미만인 주택이라고 해서 무조건 과세 대상이 되는 것이 아니며,

  • 보유기간이 2년을 넘은 다음 매각한 주택이라고 해서 소득세가 부과되지 않는다는 것이 아니란 점을,

유의할 필요가 있다.

 

질문 1] 2015년 9월 1일에 투자용 주택을 구입하였습니다. 당분간 렌트를 주다가 적절한 오퍼가 들어오면 보유기간이 2년이 안되더라도 다시 매각할 의향이 있습니다. 새로운 ‘2년 규정’의 시행일이 2015년 10월 1일이므로, 그 이전에 구입한 주택에 대해서는 2년 이내에 판매하더라도 매매차익에 대해서 소득세를 납부할 필요가 없는 것 아닌가요?

 

답변 1] 새로운 ‘2년 규정’은 2015년 10월 1일 이후에 구입한 투자용 주택을 보유기간 2년 이내에 매각하는 경우 매매차액에 대해서는 ‘반드시’ 소득세를 납부해야 한다는 것입니다. 이 새로운 규정에 해당되지 않는 경우, 즉 시행일 이전에 구입한 부동산에 대해서도, 구입시점에 재판매의 의도가 있었다고 판단되는 경우 매매차액에 대해 과세가 이루어 질 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

 

질문 2] 2015년 11월 1일에 투자용 주택을 구입했습니다. 새로운 ‘2년 규정’이 시행된 다음에 구입한 투자용 주택이기에 2년 1개월을 보유하며 임대소득을 올리다가, 2017년 12월 1일에 판매했습니다. 적지 않은 금액의 매매차익이 발생했지만, 보유기간이 2년을 넘었으므로 소득세를 납부할 필요가 없는 것 아닌가요?

  

답변 2] 투자용 주택의 보유기간이 2년을 넘어가기 때문에, 새로운 ‘2년 규정’이 적용되는 상황은 아닙니다. 그러나, 새 규정에 해당되지 않으면 부동산 매매차익에 대해서 과세가 이루어지지 않는다라고 이해하시면 안됩니다. 새로운 규정이 아닌 기존에 적용되고 있는 부동산매매관련 과세규정을 함께 고려하여 과세소득 여부를 판단하여야 합니다.

 

질문3] 소유주가 직접 거주하는 주택에 대해서는 새로운 규정이 적용되지 않는다고 들었습니다. 내가 살던 집을 판매하고 새로 집을 구입해서 들어가 살면서 매매차익을 얻는 경우 소득세가 부과되지 않는 것인가요?

 

답변3] 소유주의 주된 거주지로 이용되는 주택은 분명히 예외조항에 포함됩니다. 그러나 본인 거주주택이라 하더라도 매매가 빈번한 경우에는 그 의도를 의심받아서 과세가 될 수도 있습니다. 

 

새로이 발표된 ‘2년 규정’의 시행일인 2015년 10월 1일 이전까지 다음과 같은 경우에 대한 정확한 처리 방침도 정해져야 할 것이다.

 

  • 패밀리 트러스트가 보유하고 있는 주택: 거주용 주택을 패밀리 트러스트를 통해 소유하고 있는 경우가 있다. 이때 패밀리 트러스트의 설립자 (settlor) 및 그 자녀들이 주택에 거주하고 있지만, 그 주택의 법적 소유주는 수탁인(trustee)으로 되어 있기 때문에 소유주와 실거주자가 다를 수 있다. 이러한 경우에도 예외조항이 적용되어 매매차익에 대한 비과세가 이루어질지의 여부가 정리되어야 한다.
     

  • 주식회사가 보유하고 있는 주택: 렌트소득을 얻고 있는 투자용 주택을 주식회사의 형태로 보유하는 경우가 있다. 이러한 소유구조에서는 투자용 부동산을 직접 판매하는 경우가 일반적이지만, 간혹 부동산을 소유하고 있는 주식회사의 주식 전량을 판매하여, 실질적으로 부동산의 소유권을 이전하는 것이 가능하다. 이러한 식으로 부동산의 소유권을 이전할때, 보유기간이 2년 미만인 경우 과세대상이 되는지의 여부를 확인해 주어야 한다.
     

  • 주상복합 건물: 1층은 상가로 사용되고, 2층은 주거용 공간으로 제공되는 부동산을 보유기간 2년이 안된 상태에서 매매하는 경우에 전체 매매차액에 대해서 과세가 이루어질 것인지, 아니면 주거용 공간의 가치 상승분에 대해서만 과세를 할 것인지, 또는 모든 매매차익에 대해 과세하지 않을지에 대해 규정이 마련되어야 한다.
     

  • 매각손실이 있는 경우: 보유기간이 2년 미만인 투자용 주택의 매매차익에 대해서 소득세가 부과되는 것이 새로운 규정이다. 이와 반대로, 구입시점에서 2년이 되지 않은 상태에서 투자용 주택을 판매하여 손실을 입은 경우 그 손실을 해당 회계연도에 소유주가 얻은 다른 소득과 상쇄할 수 있는지 결정이 되어야 한다. 

위의 글은 일반적인 세무 정보의 전달을 목적으로 쓰인 글입니다. 실제적인 세무사례들은 아주 작은 요인에도 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않고 위의 글에 따라 행한 결과에 필자는 책임을 지지 않습니다.


 
  

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